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房地产市场调整关键期 个别城市房价涨速须警惕
发布日期:2019-08-31
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新闻提要    

中华写字楼网():房地产市场调整关键期 个别城市房价涨速须警惕

楼市下行盘整的周期进一步确立。

  这从楼市多个指标的下滑可以看出。国家统计局数据显示:1~7月份,全国房地产开发投资同比增长10.6%,已持续四个月回落;商品房销售面积同比下降1.3%,持续6个月负增长;开发企业土地购置面积与新开工面积同比增速均呈现下滑,其中新开工面积已持续下滑4个月,购置土地面积降幅由收窄转为扩大。

  房企融资端收紧的压力正逐步显现。

  1~7月份,房地产开发企业到位资金9.98万亿元,同比增长7%,增速比1~6月份回落0.2个百分点。

  值得注意的是,7月份楼市数据还未反映出月底两个重要会议的效应,即7月底召开的政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,央行座谈会“点名”房地产行业占用信贷资源较多。

  市场较为主流的看法是,在这些调控信号的加码下,楼市地市快涨的上行周期已结束了。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌对中国房地产报记者表示,楼市目前处于下行周期,房价上涨的可能性不大,要考虑的是会不会下降,降多少。

  需要注意的是,在销售放慢的情况下,新开工不断增加,有可能在一些地方形成新一轮的库存。

  尤其是,“下半年银行受信贷额度限制,相对于上半年的房贷放款数量及效率会呈现季节性下降,政策面的收紧可能进一步强化信贷缩量现象,从而削弱置业意向者的入市动力,减缓市场成交,使市场成交继续下行走势。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹认为。

  资金收紧 楼市地市多指标下滑

  每年的政治局会议对经济形势的研判,历来是下一阶段经济政策的“风向标”。

  在7月30日召开的中共中央政治局会议中,关于房地产市场除重申“房住不炒”之外,还增加一个新提法——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  央行则直接点名房地产,称房地产行业占用信贷资源依然较多,下一步要严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。

  一时间,楼市再度成为调控收紧的风暴点。

  而市场的下滑态势已经出现。

  房地产开发投资数据最能体现房企对楼市的预期,这一增速正从高位缓慢回落。

  1~7月份,全国房地产开发投资7.3万亿元,同比增长10.6%,增速比1~6月份回落0.3个百分点。

  今年以来,开发投资增速主要是“施工拉动型”, 1~7月份累计施工面积7.9亿平方米,同比增长9%,增速比1~6月份加快0.2个百分点。

  但新开工面积开始下降,1~7月份房屋新开工面积同比增长9.5%,增速回落0.6个百分点,再加上融资收紧与地市低迷影响,开发投资增速继续回落。

  销售端略有回暖,但恐难以持续。1~7月份,商品房销售面积同比下降1.3%,降幅收窄0.5个百分点;商品房销售额同比增长6.2%,增速加快0.6个百分点。从区域上看,东中西部以及东部销售均现回暖迹象。这突显出7月30日中央政治局会议对房地产行业定调的重要性和必要性。

  对此,夏丹置评道,7月市场成交情况看似有所好转,却与6月房企冲业绩及备案延期有一定的关系。

  而融资及其他调控政策收紧将增加市场观望情绪,使本来仍处于增速回落中的市场成交继续下行走势。

  随着监管层对金融机构开展房地产业务合规性等进行检查,特别是对信托机构开展余额管理,房地产企业表外融资等受到较大限制,1~7月份房企到位资金中自筹资金增速2.8%,环比回落1.9个百分点。

  房企融资压力的加大,令其拿地行为也愈发谨慎。1~7月份,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅再一次扩大;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与前一个月持平。

  中泰证券分析师倪一琛认为,土地市场二季度回暖态势在7月没有延续,7月全国40大中城市土地溢价率11.38%,较6月大幅下降8.1个百分点。土地溢价率走低主要受融资收紧影响,虽然(房企融资中)信托占比少,但主要用于前端拿地,7月以来信托收紧后,土地市场降温显著。预计下半年房企拿地意愿难以大幅改善。

  个别城市房价仍上涨过快

  房价仍是重要的监管决策依据。

  7月以来,苏州、西安等多个城市升级调控措施,也出现了开封松绑“一日游”的典型案例,都表明调控不放松的信号,对其中房价上涨较快的城市将可能采取进一步收紧措施。


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